Novým majitelům pomáhají špatně sepsané kupní smlouvy, ve kterých chybí zcela zásadní informace o faktickém stavu domu. Od toho je pak už jen krůček k reklamaci nemovitosti a získání slevy.
Slova Procházkové potvrzují i právníci zabývající se touto problematikou. Ti se shodují, že prodávající má povinnost odevzdat kupujícímu zakoupenou nemovitost ve stavu ujednaném ve smlouvě.
Smlouvy, které nechrání
Tam ale dost často nebývá nic konkrétního uvedeno, protože realitní kanceláře i jednotlivci hojně využívají univerzální smlouvy nebo takové, které stáhnou z internetu. „Bohužel musím konstatovat, že s podobným typem smluv se v praxi setkávám velmi často. Možná až příliš často na to, že za dům nebo byt dáme často svoje celoživotní úspory nebo se na dlouhé roky zadlužíme,“ konstatuje advokátka Bohdana Hejduková a dodává, že prodávající svým způsobem za nemovitost ručí a je zodpovědný za to, aby smlouva odpovídala stavu domu. Proto by měl být kupní smlouvou dostatečně chráněn před riziky plynoucími z této odpovědnosti.
Pozor na obecné formulace, odpovědnosti vás nezbaví
Prodávající se v praxi často pokouší své odpovědnosti za vady prodávané nemovitosti zbavit, a to prostřednictvím některé z následujících formulací. „Kupující nabývá nemovitost ve stavu, v jakém se nachází ke dni podpisu kupní smlouvy“ nebo „Nemovitost se kupujícímu přenechává, jak stojí a leží“, či „Kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“, či „Kupující byl seznámen s technickým (faktickým) stavem nemovitosti“. „Tyto formulace však prodávajícího odpovědnosti za vady nemovitosti nezbavují, alespoň podle posledních judikatur, které jsou k dispozici. Pokud totiž konkrétní stav nemovitosti není ve smlouvě obsažen, pak se má dle zákona za to, že je ve stavu, který může kupující od nemovitosti rozumně očekávat,“ podotýká Bohdana Hejduková.
Slevu můžete požadovat až 5 let zpátky
V současné době lze stále reklamovat všechny skryté vady u nemovitostí, které byly prodané na základě kupní smlouvy uzavřené po 1. lednu 2014. Musí se jen jednoznačně prokázat jedno klíčové hledisko, tedy že skrytá vada v době prodeje už existovala, ale projevila se až během užívání stavby novým majitelem. I tak jsou tisíce lidí, kteří se stále bojí zakoupený dům či byt reklamovat i když na reklamaci mají nárok. Místo toho pak investují další vlastní peníze do oprav, které by hradit vůbec nemuseli. O svém nároku obvykle nevědí nebo si netroufnou jít do sporu s původním majitelem.
„Reklamace domu sice není úplně jednoduchá, nicméně ve spolupráci s odbornými techniky lze jednoznačně prokázat, že skrytá vada existovala již v době, kdy se nemovitost prodávala. Pak už není problém po prodávajícím požadovat dodatečnou slevu, která je obvykle ve výši několika set tisíc korun,“ upozorňuje Kateřina Procházková. Tyto peníze pak mohou noví majitelé použít na opravy nebo na cokoliv jiného. A co víc, praxe ukazuje, že se obvykle daří na výši této slevy domluvit bez toho, aby muselo dojít k soudnímu řízení.
Jak tomu předejít
Podobný problém řešili v zahraničí již řadou let. Aby předešli případným reklamacím pro skryté vady, nechávají si prodávající zpracovat přesnou analýzu stavu domu, která jasně určí, jaké vady nemovitost vykazuje. Ty pak zahrnou do kupní smlouvy a zohlední v ceně nemovitosti. Z toho důvodu se prodávající již nemusí pět let po prodeji domu či bytu bát, že by se mu stal podobný případ, jakých se na českém realitním trhu dějí tisíce ročně.
Zdroj: tz, redakčně upraveno
